日 記（２０００年１月）
| 栄えある日記一回目である、見てくれる人もあんまりいないと思うが１月の当社の活動内容（殆ど私個人になると思うが）を書いていきたいと思います。 我々は宝塚を中心に分譲住宅を建てているが、最近はいい土地が出てこない、我々も中山台分譲が終わると、次の分譲地が無い為１月はそれを探すのと同時に、中山台分譲地の施工図面を書いた。では何故でいい土地が出てこないのだろうか？ここで私なりの意見を述べたいと思います。 我々が土地の仕入れをする場合、個人さんからと業者からになりますがまず個人さんから買う場合問題となるのが、お互いの土地の値段の相違である、売る側は出来るだけ高く、買う側は出来るだけ安くは、資本主義社会において当然といえば当然だが、今はその差が大きすぎるのである土地神話があった時はインフレであった為、その差が小さかったがバブル後、そしてデフレになった現在その差が激しくなってしまった、売る側はへたするとバブル期よりも約３分の１にまで下がってしまった土地の値段を把握できていないのである、それも解らない事はない、毎年マスコミで発表される、路線価は下がったといってもせいぜい毎年５％程である、それを鵜呑みにすると、そんなに下がってない様に見えるのである、それはあくまで国が参考までに出した目安であり、現実とは遠くかけ離れているのである、実際我々が目にする、土地の資料に書いてある坪単価は、とても高すぎて手が出せず、指値（実際買う金額をこちらが示す）しても相手にされない場合が多い、しかしその金額ではとても買い手が見つからず６ヶ月、１年後に我々が指値したのより安い価格で売られている例がたくさんあった、それは私はマスコミ及びバブルの功罪だと考える。 実際この１月もこのような物件と面と向かってきたが、やはりいい物件は見つからずじまいだった。以上２月に続く。 |
| 最近の建築業界は前にもまして不景気である、株価が２００００円を越しているのに一向に良くならない、良くなっているのは一部のバブルじみた情報通信企業だけみたいだ。その他の企業はこれまでどうりもしくは、これまでよりひどい状態になっているみたいだ。世論はここまでにして本題の日記に入っていきたい。 今回は四月から建設業界に強制される、住宅保証制度について述べていきたい。何故こんな制度が出来たかと言えば、答えは簡単である、日本では家を買われる方の、勉強が足りない。そしてその矛先を、国にみんなが持ってくるので国が逃げ道を作る為に、この制度を作ったのである。こんな制度が果たして一般ユーザーに、役に立つのであろうか？答えはＮＯである。たとえば滅茶苦茶に建築された物件を買ったとしよう今回の制度である３年目以降（今までは２年まで）に構造もしくは雨漏りなどのトラブルがあったとしよう、その施主がその売主もしくは建築業者に言ったとしても、その業者は存在するのであろうか、もしくはいたとしても、そんな滅茶苦茶な業者が要求に応じて手直しするとは思えないし、たとえ訴えたとしても、そんな業者はたいてい自転車操業でお金もあるとは思えない、刑事告訴をしても、お金の無駄になるだけである、そんな制度何が必要か解からない。ここで解かって頂きたいのは、物を買うときは金額に応じた勉強をしないと、とんでもないことになってしまっても、後の祭りだと言うことである。ただ安いからといって簡単に買ってしまうのは、やめた方がいいということである。電気製品やまだ車なら笑い話になるが、家はそう言う訳にはいかないと思う。 ところで最近の活動であるが、時期分譲用地探しと中山台分譲のお客さんとの打ち合わせである、何とか７月までには分譲用地をなんとかしたいと思う。 |
| 実はこの日記を書いているのは５月である、更新の遅れでこうなってしまった、HPを始める前に、大変になる事は覚悟は出来ていたが、本当に大変になってしまった、当社のHPはこの業界のHPにしては、コラム的な要素が多いのも更新が遅れる原因である。当初何故コラムを多くしようかと、考えたかというと、生きたHPにしたかったからである、それと少しでもこの業界の事を理解してもらいたいからコラムを多くした。しかし私自身、実を言うと文章を書いていくのが、あんまり得意でなく、今まででも読んでくださった、人には大変読みにくいところが多かったかもしれない、ここでお詫びしたいと思うが、それでも先に書いた理由からこうして遅れても更新はしていくつもりである。 ところで本題だが３月の私の仕事内容は、時期分譲地のプラン及び３Dパースを書いたり、土地の仕入れに関する、敷地割（１つの土地に対して分譲住宅が何軒入るかを計画する事）をしたりしていた。我々がその敷地割をして物になるのは約２０件に１回あったらいいところである、不動産業界に昔からある業界用語で「せんみつ」という言葉がある、その意味は１０００個の土地の情報に対して３つ物になればいいとこ、と言う意味でそれだけ土地の仕入れが難しいと言う事である当社では、７月に宝塚で時期分譲、９月にもう一つ分譲を予定している、しかしその２つの分譲地にしても、物になるまでは相当月日が経っているのであるそして物に成りかけ、その土地に対して契約するまでには、ほぼ分譲の資料なり図面などは出来上がっているのである、我々の場合、外観や間取りなど他社に比べ時間を掛けて仕上げていくので、その時の忙しさは相当なものになってしまう、その時期になると、とてもHP更新に時間を費やすことが出来ないのである。 しかし次期分譲は価格的にも外観デザインも間取りも自信のある物に出来上がった、と自負しているので、なるべく早期に完売することに期待して、また次期分譲地の製作及びその他分譲地を探していきたいと思う。 |
| もう４月である、毎度の事ながらこの日記を書いているのは、６月始めである、書かなくては、と焦っているうちに月日は待ってもくれず、２月遅れでの更新となった。４月は果たして何をしていたのだろう、と思い出すこと１時間・・先月書いていた、次期分譲地のプランなどの見直しや、その他分譲地のプランなどを書いていた事を思い出した。４月から現在に至るまで、私なりにとても忙しく、その殆どがコンピューター関係の仕事なので、目の弱い私にとってはこれがとても苦痛になる事がある。私どもの会社がコンピューターを導入したのが約１年半前である、私が社長にずっと頼んできて１年ばかり、やっと導入できたのである。その時に私が思っていたのは「絶対コンピューターを導入すると忙しくなる」と感じてた。実際ここまで忙しくなるとは思っても見なかったが・・。これを読まれている方で、建築業界に関係ない方は、何故工務店にコンピューターを導入したら忙しくなるのかが解らない方が、おられると思うので、私のコンピューターを導入してから、今までの過程を書いていけばお解りになると思う。２年前の年末、会社にコンピューターと建築３D作成ソフトが、やってきました。その時はウインドウズなどテレビで見たぐらいで、何の事かさっぱり解らず、ただただ３D作成ソフトの練習ばかりしていました、翌年の３月ぐらいで、それをマスターしました。しかしその頃はインターネットや電子メールなども全然手につけない状態で、一太郎で見積書を作成したり、地図ソフトを見る程度の事しか出来ませんでした、しかし去年の６月に、Ｉ邸の施主様と打ち合わせをするようになってから、急激にコンピューターに接する事が多くなりました。Ｉ邸の施主様はとてもコンピューターに精通されていて私に色々たとえばメールやインターネットオフィス２０００などの使い方などを、とても詳しく丁寧に教えて頂きました、その施主様とメールで打ち合わせをしていたのですが、始めは１メール打つのに１時間ぐらい掛かってました。しかし５００回ぐらいやりとりしたおかげで、やっと普通に打つことが出来るようになり、そこからウィンドウズなどのシステムが解るようになってからは、このソフトがあれば、あれもこれも出来ると考えるようになり今では１０程度のソフトを使って、たとえばプレゼンテーションや建築確認、資金計画表、見積もりホームページなどをするようになりました、そして図面をＣＡＤ上で操作するのですが意外と現場の盲点が解るようになり、そしてなによりも現場に物が建つ事を予想して仕事が出来るようになりました。今では、コンピューターで作業をする事が１つの営業活動とまで考えられるようになりました。これからはもっと見積もりを早く出せるような物を作成して、もっともっとコンピューターを使いこなしたいと考えております。 |
| ホームページを始めて早くも４ヶ月、これといった成果があったと、このHPを見ている方は思われるだろうか？答えは会社の収益だけを考えればNOである。では何故私がHPを出そうかと考えたのか、今回はそれについて述べて行きたいと思います。 前回に述べたように、I邸の施主様にインターネットや色々なソフトを教えて頂いたおかげで、自然にインターネットを私が見るようになり、いろんな企業や同業者のHPを見て、これは使わないときっと将来後悔すると考え、昨年の１０月頃から構想を練ってました、その時私が思っていた事を箇条書きにすると。 ① 同業者（建築業者）及び自社のイメージアップ ② 見てる方がもう一度見て頂ける様、コラムを多くして育っていくHP にする事 ③ HPはある意味で会社の顔になるので、ページのデザインに気を付け る事 ④ １年間で見て頂ける延べ人数を２０００人位にしたい であった、①については皆さんおわかりのように、あんまりこの業界はイメージ的にいいとはいえない、だからテレビで誇大化されている、イメージを払拭したかった。②は他のHPを見ていて思ったことは、あまりにもコラム的な事を書いてある物が少なかったのでそれに挑戦したかった。ある意味コラムを書くことは危険が伴うことが多いのだが、他のHPみたいにしてしまうと、一回きりになってしまう可能性が高いと考えた③は大手企業HPをみるとさすがに、イメージよくデザインされていて、これにより会社のイメージがかわるというのを実感したからだ。④は多分我々のような企業がHPを出したところでよほど宣伝でもしない限り、この程度だと考えた。 まぁー色々書いたが要は私がこのHPを立ち上げたのは、自社のイメージアップが一番大きいと思う。私どもの会社は人数が少なく大手企業の様にHP専用の担当など作れないので、私が一人でやっているのだが、なかなか思うように行かず大変難しい。これからも無い知恵を絞って色々アイデアを出して行きたいのだが、もしこれを読まれている方でこんな事をしたらいいよ、という意見があれば何でも結構なのでメールを頂きたいと思います。 |
| 建築業界に関わる人で一番いやな時期に入ってしまった、梅雨である何でいやなのかはこの業界の人でなくても、解って頂けると思う。幸いな事に我々の会社は、今年は雨に影響されるような工程が無い為、難を逃れそうだが今まではよく影響を受けた、我々は外壁にサイディングを貼らずにモルタル塗りの上、吹付け仕上げを行う為、かなり影響を受けてしまった、何故かと言うとモルタル塗りは約１日で終わるのだが、問題はその後の吹きつけ工事で１日雨が降ると丸２日乾かさないと、工事に入れなくまして梅雨の時期は丸２日、雨が降らない事など殆どないので、凄く工事が遅れてしまうのである。ひどい場合だと内部工事が終わったにも関わらず、外の工事はまだモルタル塗りが終わったばかりと言う状態の時が何回もあった、逆にサイディングだとどうだろうか？サイディングは大体３日あれば終わってしまうし、少々雨なら貼る事が出来るので、断然早いのである。それだったらサイディングに何故しないのか？と思われる方もおられるかもしれないので、何故そこまでして我社がモルタル吹付けにこだわるのかを書いていきたい。 最近は（特に震災後）サイディングが凄い勢いで普及した、それは皆さんお解りのようにモルタルがひび割れた物件が多く、サイディング貼りにした方がとても強く見えたからである、しかし本当にそうだろうか？我々の知り合いの業者がサイディングの建物とモルタルの建物と２件分譲した所があって、前者は震災で傾いたが後者はひび割れだけで済んだ、原因は何だろうか？色んな要素があるかと思うが、多分その原因は重さの違いではないだろうか、モルタルに比べサイディングは非常に重たいのである。我社がサイディングを採用しない理由はそれだけではない、１番の理由はサイディングの再塗装がとても困難で費用的にも膨大に掛かってしまうからだ。一色しか塗装していないサイディングだと困難ではないが、最近はやっているタイル調サイディングだととても難しいのだ、街中で家の屋根を注意して見ていただくと、時々カラーベストの屋根で元々黒だった屋根の色が、白っぽくなっている家を発見する事が出来るこれは酸性雨によって、カラーベストの色が約７～１０年ぐらいで落ちて白っぽく見えるのだ、カラーべストの場合は色が単色なので塗りなおしは簡単だが、タイル調サイディングの場合タイルの色と目地部分の色がまるっきり違う為、塗装が困難で貼りなおしとなると、費用的に多分３０坪位の家でも有に１００万以上は掛かるのではないだろうか。しかしモルタルだと何回も塗りなおしが効いて費用的にも４０～６０万ぐらいで済む、だからモルタルにするのだ。しかし我社もすべてモルタルという事ではなく、技術的モルタルでは難しい場合やお客様からの要望があった場合はサイディングにしている。しかしこれからはもっと技術的に進歩すればいずれ外壁のサイディング化は進んでくると思う、我社も（その他にも問題があるのだが）すべてクリアされてからサイディングの採用を考えていきたい。 |
| いつもの事だがこの日記を書いているのは、１０月も半ばを過ぎている。ただ当社の分譲住宅にきて頂いた、お客様の中にこの日記やコラムの更新を楽しみにして頂いている方がおられ、とてもうれしく思い、もっとチャント更新しなければいけないと痛感しました。これからは（といっても今はすでに１０月）私にとって１年で一番忙しい時期になりますが、せめて１ヶ月遅れぐらいまでに持っていきたいと思います。 私は３ヶ月前に何をしていただろう？そういえば比較的業務が詰まってなかったので、ホームページの更新や他の業者（同業者）のホームページを見ていた。そこで目に付いたのは、すごくきれいなホームページもあれば半年もしくは１年ぐらい更新もしていない差が激しいと思った。その時私は他の業者はコンピューターにすごく詳しい人がたくさんいるのだなと思っていた。しかし大手企業やそこそこの企業ではホームページ作成や更新のために人を専門に雇っていると聞いたことがあるし、いくらホームページ作成が以前に比べて簡単になったと言えども、私が作ってみてとても簡単そうには見えなかった。そこで知っている、同業者で綺麗なホームページを出している人に聞いてみたら、やはりというかお金を出して作って貰ってたのである。そこで何故更新しないのかと聞いてみると、ITITとテレビで騒がれ効果があるかと作っては見たものの効果が殆どなく、更新するのにお金が掛かる為ほったらかしになっているらしい。これじゃ逆効果じゃないでしょうか？確かに不動産業界は毎週チラシを打つことによって集客しているので、ホームページで効果が出ると考えるのは当たり前であるしかしそこから効果がすぐに出るとは、私も以前に書いた事があるが考えが甘いのではないのだろうか？私は前にも書いた事があるようにホームページは会社のイメージアップを狙って作っている、だから効果は作った当初はちょっとは期待したが、実際はもうひとつである。 だからといって、辞めようとは一回も考えた事がないし、もっともっと充実させていきたいと考えている、まぁーすぐ効果がでないので辞めると言うのは、不動産屋の気質といえばそう言えるかも知れないのだが・・・・。 |
| 今月の私の活動は、確か最近出始めた不動産の下見に出る事が多かった。前にも書いた事があるかもしれないが（書いていたならごめんなさい）不動産という物は絶対に電気製品のように同じ物が無く、１つ間違った見方をすると会社に大変な損失を与えかねず、慎重かつすばやく判断しなければならない。その見方も十人十色だとは思うが私は以下の点に注意してみている。 １．土地の形状（何坪の家が何件入るかなど、CADなどを使い 下見前に判断する。） ２．生活利便性（駅からの時間、生活施設、学校区など） ３．値段 （初めに書くべきだがこれが合わないと、事業 にならない） ４．下見調査 （これで解るのが、敷地の高低差、前面道路の 幅員、幹線までの道路状況、ロケーション） ５．設備状況 （下見調査と良く似ているのだが、その土地の ガス管上下水管、電柱の有無） ６．周辺状況 （他社、近くで分譲住宅を建てている場合の価 格及び売れ行き状況） ７．販売事例 （過去のその近くでの販売事例を収集する。） 大体こんなところではないだろうか、これは基礎的なことでやって当然の調査であるが、出来ていない業者もあり、それにより潰れていった業者を多数見てきた。今月は色々見てきたかいがあり、２つばかり事業になりそうな土地が見つかったので、また３Ｄパース及び販売価格等が決まれば、追ってこのＨＰにて発表して行きたいと思っています。 |
| いつまでこんな不景気が続くのだろうか？昔、まだ若い私が言うのはおかしいが、不景気だとマスコミなどで言ってることがあっても、実感できることが少なかったように思うが、今回の不景気はチョット訳が違う、確実に不景気が目に見えているような気がする。例えばガソリンスタンドなどは、確実に減ってきているのが解るし、パチンコ、競馬など昔は不景気に強いと言われたギャンブルまで確実に売上を落としている。何故なんだろう？私はこの業界に入ってまだ６年だが、明るい兆しは見えない。ここまで来るともう精神的不景気と言うしかないのではないだろうか？私を含めてそうであるが将来への不安が消費をストップさせているとしか思えない。 でも私は逆にこの時代にこの業界に入った事が、将来絶対にプラスになると考えている。昔のようになんとかなった時代だと、私の性格上何も考えず仕事をして流されていたような気がするからだ、我々の業種だと昔のようにただ普通に家を建てているだけじゃ売れていかないし、前からも私が言っているように住んで人に自慢できるような家でないと売れないような気がするからだ。私の経験上言えるのだが、途中で不景気になり私の考えのようにやっている業者もあるのだが、どうも途中で切り替えると中途半端になっている業者が多い業者がある、それはそれでしょうがない今までの流れがあるのだから・・・。私は別にお金を掛ければ前に述べたような、家が出来るとは思わない、私の考えが正しいとは決して思わないが、お金を出来るだけ掛けずに、私自身もこんな家住みたいと思える家を作る事が、私たちの会社の為になると信じて、この時代を乗り越えて行きたいと考えている。 |
| 今月は時期分譲地の土地の契約を、２件ほどした。先々月でも述べていたが、まぁー土地の契約と言うのは、中々スムーズには進まないものである、しかし確実に決まったので、これからが私の重要な仕事が始まるのである、この時期になると殆ど一日中分譲地の事ばかり考えている、まるで自分の家を建てるかのように、しかしここまでしないと、現場に指示もしている私がすべての事を把握していないと、絶対にいい家は出来ないと考えているからである。しかしそれでも後になって、こうしとけば良かったのじゃないだろうかとか色々考えたりもする。今までのコラムでいろいろ言ってきたのだが私の設計自体が完璧だとはいつも考えていない、時々お客様に言われて成る程と感心することもあるのだ。我社の社長がいつも言うのだが、家は８０％出来れば最高と・・・。確かにそうである間取りなどは言い出すときりが無い、分譲住宅などは特に、すべてのお客様の要望に応える事など難しい、しかし我々の仕事は、いかに沢山のお客様の需要に応える間取りにする事が重要で、ある意味お客様の意見を取り入れて設計する、注文建築の設計よりも難しいような気がする。 不動産のチラシを良く見られている人なら、わかると思うが分譲住宅の間取りはどれを見ても良く似ている、我々も確かにその中に入ってるのかもしれない、しかし我々はごまかしの間取りは決してしていないと思う、良くあるのが、Ｌ・Ｄ・Ｋを一体化している、私が思うにあのような間取りだと奥さんは来客が有ったとき、お客さんに後姿を見せながら料理及び後片付けをしなければならない、そして居室にしても８帖と見栄えはいいのだが収納が無いところが多い、我々は余程の事が無い限りそのような間取りはしたくない。これからはそのような点を注意してチラシを見て頂きたい。 |
| 今月からそろそろ私の仕事が忙しくなってきた、分譲住宅の計画設計である、特に今回は造成の絡む物件も有るのでなおさらだ。 そんな訳で私は忙しくなってはきたのだが、どんなに忙しくても分譲住宅の企画等をする時、する事がある。それは色々な分譲地及び大規模開発地を見て回る、そんな事をして何になるのか、それは勘の取戻しである。私は色々な仕事をしている為、計画の勘が鈍らないよう必ずしているのだ。それと家のデザイン等必ず写真に収め、取り入れることにしている。こんな事をしてるとサボっているようだが、実際この作業を一日中していると、頭がボーっとして車を降りると真っ直ぐに歩けないほどの重労働である。 実際この日記を書いているのは２１世紀に入ってるが、その後の作業の忙しさでホームページの更新を遅らせ、こんなことになってるのだ。もし期待されている方が１人でも居られるなら大変申し訳ない。大手企業や不動産業者の様に外部委託でホームページを作っているのならいいが、このホームページは私がすべてを製作している為、私が一旦忙しくなると更新できないのだ。 そんな言い訳をしていてもしょうがない、先ほどの続きだが私はそんな事をした後、分譲住宅の計画をしていくのである、前にも書いた事が有るかもしれないが、私はプラン図に書ける時間が多分他の人よりも異常に多く１件につき約１週間は掛けるのではないだろうか、それは外観のバランスを考えながらするからで、屋根の形、窓のバランス、かつ内部の間取りの使い勝手のよさを考えながら、パースを作ってはやり直しそうしてると、すぐに一週間がすぐに過ぎてしまうのである。でもその時に役立つのが前に述べた物件めぐりである。私は外観デザインの天才ではないので、地道に勉強していかなくてはならない、しかし最近デザインを気に入って購入される方が増えたので、私の努力が報われたかと感じている、でもまだまだと感じているのでもっともっと勉強して行きたいと感じている。 私が設計及びデザインした物件 ・安倉北分譲Ｂ号 ・山口町分譲Ａ号 Ｂ号 ・Ｎ邸 ・米谷分譲Ａ～Ｅ号 ・Ｉ邸 ・Ｔ邸 ・中山台１期分譲 Ｂ号 Ｃ号 Ｄ号 ・中山台二期分譲 Ａ号 Ｂ号 |
| いよいよ今月で今年も終わりになる、いや２０世紀が終わるのだ、（別に世紀末という実感はない）我社にとって今年はいい年だったのだろうか？まぁー今建ち終った分譲物件は完売させて頂いたし、建築中の物件も１件購入して頂いたので、いい年と言えばいいかもしれない。この場を借りて購入して頂いたお客様にお礼を申し上げます。 今年は我社もこうしてホームページを立ち上げ、ＩＴ革命に乗り遅れずに済んだ。確か去年の今頃はインターネット回線をＩＳＤＮ回線からケーブル回線に変え、ホームページの内容を必死で考えていた時期でもあった。ホームページを運営して１年になる訳だが、１人でホームページを管理することがどれだけ大変かを身にしみた１年でした。でもホームページ見ましたと言う声が最近良く聞かれるのでその度に励まされます。これからももっともっと充実させていきたいのでよろしくお願いします。（コラムも遅れないようにしますので） また話は変わるが、この景気いつになったら良くなるのだろうか。私が会社に来て６年になるが、景気は落ち込む一方で建築不動産関係の倒産が特に目立ってるような気がする、逆に言えば今までメチャしてた企業が潰れている訳で、しばらくは膿を出し優良企業だけが残っていくのだろうか、その方がいいかもしれないが。あんまり暗い話ばかり行けないので、我社はお客様に喜んで頂ける家を建てるのが仕事なので、今年以上に知恵を絞り、この大不況を乗り越え頑張って行きたいと考えているので、来年も我社をそれとこのサイトをよろしくお願い致します。 |